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义乌鞋子批发市场鞋城价格 天地之别!温州市区曾经最繁华商圈没落的背后,到底发生了什么?

发布时间:2022-08-05   来源:网络    
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时代的变迁,商圈的变化,最直接的市场反映就是租金的变化。

曾被称为温州市区最繁华商圈的人民西路,如今已没有了往日的繁华,40㎡的店面,现在租金只需2500元/月,贵一些的也就3000-4000元/月,跟当年已有天地之间的差别。

这背后到底发生了什么?我们一起来看看。

人民西路 楼市温州 摄于2022年4月7日


01

人民西路的辉煌要从上世纪80年代讲起。

1980年代,温州家庭作坊工厂兴起,自己生产自己卖成为了典型的模式。当时,温州市区的环城东路、铁井栏、木杓巷有三个较大的马路市场,生意好,但对交通影响大。

1985年5月,工商部门将三个马路市场整合,与城郊的松台村联合创办妙果寺服装市场。市场1985年10月营业,有200多个摊位,起初年租金大概4000元(来源:澎湃新闻)

妙果寺市场开业后,生意一路上扬,并吸引了大量的商家,来此租店做生意。逐渐在人民西路上形成了妙果寺服装市场,白马服装市场,迎祥服装市场三大兴旺的服装市场。

与此同时上下游产业的商家,也向人民西路聚集,比如领到全国第一张个体工商户营业执照的温州人章华妹,也将店面从解放北路搬到了妙果寺旁,她做的就是纽扣批发生意。

后来,人民西路上的四达大厦(华侨饭店旁边),变成了批发纽扣、拉链、花边等服装辅料的专业市场。

四达大厦 辅料市场 楼市温州实拍

市场兴旺有许多的原因,交通便利就是其中的一个。与人民西路交汇的鹿城路上,是温州老汽车西站的所在地。长途汽车站带来了大量的人流量,方便了生意的往来。

借此交通优势,生意网络除了覆盖各县市,还可以触达整个华东乃至全国。这是市场的典型布局,后来的温州火车站服装市场、杭州四季青服装市场的兴起,背后都有交通的重要支撑。

兴盛的生意,自然也推高了租金。在一九九几年,生意最好的那几年,妙果寺服装市场,一家15-20平方米的市场店面,租金可以达到20万/年左右。相当于1个平方米1个月要1000元左右,和现在五马街的租金差不多。要知道,这可是20多年前的20万。

在1995年左右的时候,温州整体房价大概在2000多元/㎡,下吕浦、上陡门都还只有1500-1800元/㎡。也就说,一年的租金可以买套房。

人民西路 楼市温州 摄于2022年4月7日

除了市场以外,人民西路的正店面,基本被西装占据。这个阶段正是温州西装产业启动并高速发展的阶段。报喜鸟、庄吉等一大批西装品牌百花齐放,在人民西路开下了一家又一家旗舰店。

对于这些品牌来说,并不靠零售来支撑人民西路店面的店租,这里更多是一个品牌展示和业务洽谈的窗口。因此店租就脱离了流量价值的逻辑,价格被进一步推升。

除了服装,温州的另一个支柱产业--鞋类,也进入到人民西路。1995年在锦园大厦楼下开出了温州鞋城,生意好的时候,人都不过去,满眼是小四轮进进出出,当然租金也是高的吓人。另外温州当时的豪宅——温州大厦,也在人民西路。许多温州知名的老板,当年都住在这里。

温州大厦 楼市温州 摄于2022年4月7日


02

妙果寺市场,因为一些复杂的原因,一夜之间大量商户搬离了市场。后来市场就再也没有重新起来。如今已经改成了古玩市场,店面虽然大部分租着,但人气已经不能同日而语。

妙果寺市场 楼市温州 摄于2022年4月7日

迎祥服装市场在经历了一场火灾后,市场就一蹶不振。虽然也尝试调整过几次业态,但一直没有起色,后来二楼的店铺,甚至变得连出租都困难。目前二楼一半做了出租公寓,一半还关着。

服装市场没落了,四达辅料市场也就跟着走了下坡路。因为四达市场店面已经分产权卖给了个人,单独出租没人要,整体出租因为房东众多难以协调,目前整个市场就处于了关闭停摆状态。温州鞋城会稍好,目前还有不少店铺开着,不时有看到鞋子运进运出,但已经完全没有了昔日的风光。

温州鞋城 楼市温州 摄于2022年4月7日

至于人民西路上的西装旗舰店,早在多年前就已经搬走了。一个原因是,随着大约1995-2000年前后,高端服装聚集到了府前街和人民中路,人民西路上的西装旗舰店也逐渐搬到了这两条街上。

另一个原因是,后来整体西装行业出现了收缩,导致多数品牌倒闭,而剩下的龙头品牌,大多也已志不在此。当然还有其他许多原因,比如火车站服装市场的兴起(相比高峰,现在也差了),网购的冲击等等。

白马服装市场 楼市温州 摄于2022年4月7日

这是何等的可惜,只经历了10多年的辉煌后,就走向了没落。温州许多市场都是如此,河通桥鞋革市场、铁井栏童装市场、黄龙布料市场、金泰辅料市场等等,都曾经闻名省内,但却因为搬迁等各种原因,没落的没落,消失的消失。

曾经温州几乎每个行业协会都有自己的专业市场,温州经济的活力,也靠着这些大大小小的市场展现出来。

可惜的是,这些市场到了后期,都没能做大做强,更上一层楼。而省内的柯桥,做出了全国知名的布料市场,义乌做出了业务辐射全球的小商品市场。温州市场虽然起步的很早,但可惜,在发展中没能抓住时代的机会。


03

商圈的变迁非常微妙且难以***。

人民西路没落之后这么多年,就再也没有像样的起来,原来的市场也没能形成新的市场。而人民中路,同样是经历了高端服装撤出后,街区整体商业氛围下降,租金下降的情况。

但沉寂了几年后,人民路和第一桥之间的巷子里,就出现了一批韩国及广州货为主的时尚女装店,人气非常好。2013年左右,这些巷子里30-40㎡的店面,租金可达12万多/年。

而这一波没落后,人民中路又沉寂了一段时间。这两年再次重新复苏,现在去逛人民中路,已经完全是一条美食火锅街。在短短约500米的人民中路上,开出了约53家美食、奶茶店,其中各式火锅店就多达7家(数据截止2022年4月17日)。3年的疫情下,街区的餐饮还有这样的活力,非常难得。

楼市温州 拍摄于 2022年4月17日

人民中路和人民西路最大不同是人民中路一直有流量支撑。多年前在温州还只有几家电***的时候,人民中路就有新中国电***作为消费引流。并且周边的纱帽河、五马街、解放南路人流量从很多年前到现在一直都很大。这些流量为其提供了业态迭代的可能。


04

那人民西路还有机会吗?或许这一轮规划,会给人民西路带来一些改变。

人民西路的北侧,九山公园-松台山历史文化街区提升已经基本完成。作为历史文化街区西片区的重要节点,九山公园-松台山街区将连接禅街街区,构建一个慢行系统,打造成具有晋、唐、宋、明、清五朝历史文化特色风情4A景区(来源:温州发布)。这里将有机会形成一个人民西路一个新的流量入口。

项目效果图 来源温州发布

另外,人民西路将会从规划中的茶花未来社区中间穿过。茶花未来社区规划范围北至胜昔桥路,南至马鞍池路,西至鹿城路与杏花路,东至信河街与温瑞塘河的区域,是一个范围相当大的拆改结合未来社区。

目前这个片区内,清明桥已经拆迁完毕,地块出让后就可以开始建设。还有隔岸路的部分拆迁,也已经发出征收公告。

茶花未来社区 规划示意图

可以看到,这一轮规划将人民西路围在了中间。等建设好后,人民西路周边界面和流量,将发生根本性的改变。当然这个不是2-3年能完成的,整个过程会比较长。

另外需要注意的是,人民西路以前的业态是针对商户的批发生意,这显然不适合改造后的街区业态,这一点可能需要调整。

还有人民西路不少商业用房都已经分割出售,比如四达大厦、迎祥大楼二楼,房东众多。如果不能整体出租,也将影响整个街区中大型商业的入驻,从而影响街区商业氛围。

30年时光一瞬,人民西路几乎见证了温州从市场经济启动,到温州模式腾飞的全过程。如今人民西路或许又将迎来一场昂扬的复苏,期待再次兴旺的人民西路。


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